Le principe de départ : résident fiscal français, imposition mondiale
Tant que votre foyer fiscal est en France, vous êtes en principe imposable en France sur vos revenus de source mondiale. Un bien acheté en Grèce ne fait donc pas exception : il entre dans votre paysage déclaratif, même quand l'impôt correspondant se paie ailleurs.
C'est la confusion la plus fréquente chez les acheteurs. Ils entendent que les revenus immobiliers grecs sont imposés en Grèce, et ils en déduisent qu'il n'y a rien à dire au fisc français. La convention règle le partage de l'imposition, pas la question de savoir si vous devez déclarer.
L'IFI, la question spécifiquement française
L'impôt sur la fortune immobilière porte sur le patrimoine immobilier net du foyer. Pour un résident fiscal français, l'assiette comprend les biens détenus en France comme à l'étranger. Un appartement à Athènes ou une maison à Paros compte donc, au même titre qu'un bien en Provence.
Ce n'est pertinent que si votre foyer franchit le seuil d'imposition, mais l'achat lui-même peut vous en rapprocher. Un point structurant : la dette contractée pour acquérir le bien est en principe déductible de sa valeur, sous conditions. Autrement dit, le choix entre un prêt grec adossé au bien grec, un prêt hypothécaire en France et un financement sur fonds propres n'a pas les mêmes conséquences sur votre patrimoine imposable.
Les règles de déductibilité, les plafonds et les modalités d'évaluation sont techniques et évoluent. C'est exactement le genre de sujet à faire valider par un conseil fiscal avant de figer le montage, pas après la signature.
Aucun équivalent de l'IFI n'existe pour un acheteur britannique ou belge. C'est une variable française, et elle mérite d'être posée sur la table dès la phase de financement.
Les revenus locatifs et la convention franco-grecque
La convention fiscale conclue entre la France et la Grèce répartit le droit d'imposer. Pour les revenus provenant d'un bien immobilier, la règle générale est l'imposition dans l'État où le bien est situé, donc en Grèce si vous louez votre logement d'Athènes ou de Naxos.
Cela ne vous dispense pas de porter ces revenus dans votre déclaration française. Le mécanisme d'élimination de la double imposition prévu par la convention s'applique ensuite, par crédit d'impôt ou par exonération selon la catégorie de revenus. Une exonération conventionnelle peut malgré tout influencer le taux appliqué à vos autres revenus, ce que l'on résume par le taux effectif.
La location de courte durée mérite une attention particulière. La Grèce encadre les locations meublées touristiques par un régime d'enregistrement, et les obligations locales, déclaratives comme fiscales, sont réelles. Vérifiez ce point avant d'établir un plan de trésorerie qui repose sur des revenus locatifs.
L'ENFIA, l'impôt annuel qui ne passe pas par le prêt
Côté grec, la propriété d'un bien déclenche l'ENFIA, l'impôt annuel sur la propriété immobilière. Il est calculé par l'administration grecque à partir de valeurs administratives, de la surface, de la localisation, de l'ancienneté et d'autres paramètres, et il est dû par le propriétaire, résident ou non.
Deux erreurs reviennent souvent. La première consiste à croire que l'ENFIA est prélevé avec les échéances du prêt, comme le sont parfois la taxe foncière et l'assurance dans d'autres pays : ce n'est pas le cas, c'est un paiement distinct que vous devez organiser. La seconde consiste à l'oublier dans le budget annuel, aux côtés des charges de copropriété, de l'assurance et de l'entretien.
Un compte bancaire grec facilite nettement ces règlements récurrents, ce qui est une raison de plus de l'ouvrir tôt.
La plus-value, le sujet du jour de la revente
La revente d'un bien grec par un résident fiscal français relève à la fois du régime grec des plus-values immobilières et des règles françaises, avec application de la convention pour éviter la double imposition. Le traitement grec des plus-values a connu des reports d'application successifs, ce qui rend la vérification à la date de l'opération indispensable.
Le point pratique : conservez dès le premier jour les justificatifs de prix d'acquisition, de frais et de travaux. Une plus-value se calcule sur des pièces, et reconstituer dix ans de factures grecques après coup est un exercice pénible.
À vérifier avant et après l'achat
- Estimez si l'achat rapproche votre foyer du seuil de l'IFI, avant de choisir le montage de financement.
- Demandez à un conseil fiscal comment la dette liée au bien s'impute sur l'assiette IFI dans votre cas.
- Prévoyez de déclarer en France les revenus locatifs grecs, même lorsqu'ils sont imposés en Grèce.
- Vérifiez le régime d'enregistrement grec avant de compter sur des revenus de location courte durée.
- Inscrivez l'ENFIA au budget annuel, séparément de l'échéance de prêt.
- Ouvrez un compte bancaire grec pour les paiements récurrents.
- Archivez dès l'acte les justificatifs qui serviront au calcul de la plus-value.
- Faites confirmer votre situation par un professionnel : la fiscalité dépend du foyer et des règles en vigueur l'année concernée.
Questions des acheteurs français
Pour aller plus loin
Ce guide est une information générale et ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé. La fiscalité dépend de votre situation personnelle et des règles en vigueur, qui évoluent. Faites confirmer votre cas par un conseil fiscal compétent en France et en Grèce. Tout crédit est soumis à l'examen des revenus, à l'expertise du bien et aux critères du prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé.